張先生和愛人租賃了一處底商店鋪，經(jīng)營一家手機修理店。一天，店鋪門臉上被貼了一張法院的騰退通知書。通知書提到，承租人房屋上的抵押權(quán)已由法院生效判決確認并經(jīng)強制執(zhí)行，房屋已被拍賣。張先生訴至北京市海淀區(qū)人民法院，要求出租人王先生解除租賃合同并退還租金。近日，海淀法院經(jīng)審理，判決解除租賃合同，王先生向張先生退還合同未履行期間的租金。
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法院：抵押房合同目的無法實現(xiàn)，判解除
張先生訴稱，2019年3月雙方訂立房屋租賃合同，約定王先生將某住宅樓底商出租給張先生，租期為三年，張先生依約交付了三年租金。2021年7月，法院執(zhí)行局向張先生送達通知書，告知其承租房屋被抵押執(zhí)行、依法拍賣。為此，張先生與新房主訂立商鋪租賃合同，并交付了租金。張先生將上述情況告知王先生，但是王先生卻以對抵押一事不知情為由，拒絕退還已收取的租金，張先生無奈訴至法院，要求王先生退還合同未履行部分的租金。
王先生辯稱，不同意張先生的訴訟請求，王先生是案涉房屋的二房東，對房屋上存在抵押一事并不知情，收取張先生的租金后，已經(jīng)將房租一次性付給了出租人（原所有權(quán)人）。
法院經(jīng)審理認為，張先生與王先生簽訂的《房屋租賃合同》不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，系雙方的真實意思表示，雙方應(yīng)當遵守合同中約定的權(quán)利義務(wù)。本案的爭議焦點為《房屋租賃合同》是否已經(jīng)解除?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的有另外約定。
本案中，王先生從李某處租賃了涉案底商，又向張先生出租了涉案房屋，張先生系次承租人。李某在將涉案房屋出租給王先生前已將該房屋抵押給案外人。
根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，自抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)、涉案房屋通過司法拍賣變?yōu)樾路恐鞲吣乘袝r，李某與王先生之間簽訂的租賃合同對高某不具有法律拘束力。王先生和張先生基于租賃合同獲得的租賃權(quán)均不能對抗高某的所有權(quán)，租賃合同已無法履行，合同目的無法實現(xiàn)，故張先生主張雙方之間的租賃合同解除，具有事實及法律依據(jù)，主張王先生返還合同未履行部分的房租，于法有據(jù)，法院予以支持。
法官提示：租賃房屋前多做審查工作
法官解析，《民法典》第725條規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，這一制度俗稱“買賣不破租賃”，即承租人對租賃物的占有使用權(quán)可以對抗租賃物所有權(quán)人?！睹穹ǖ洹返?05條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響，該條是“買賣不破租賃”規(guī)則的延伸。
根據(jù)民法物權(quán)優(yōu)先原則，抵押權(quán)作為擔保物權(quán)應(yīng)優(yōu)先于租賃權(quán)，但是法律為了保護處于弱勢地位的承租人，維護社會秩序的穩(wěn)定，規(guī)定了“買賣不破租賃”的特殊規(guī)則，從而使得租賃這一債權(quán)取得了準物權(quán)的法律效力，并在一定程序上可以對抗物權(quán)的行使。
但是，即使不動產(chǎn)租賃具有物權(quán)化性質(zhì)，也是后成立的用益權(quán)，根據(jù)前手權(quán)利優(yōu)先于后手權(quán)利的原則，如果抵押權(quán)先行設(shè)定，可以對抗后成立的租賃權(quán)。理由在于，已登記的抵押財產(chǎn)設(shè)定租賃權(quán)時，因抵押權(quán)已經(jīng)公示，承租人知道或應(yīng)當知道租賃財產(chǎn)上存在抵押權(quán)的事實，并自愿地接受和承擔了因抵押權(quán)實現(xiàn)而使租賃權(quán)終止的風險，在此場合不能適用“買賣不破租賃”之規(guī)則。
當?shù)盅汉贤瑑?yōu)先于租賃合同成立生效，抵押權(quán)具有滌除租賃權(quán)的效力。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定（2020修正）》第31條第2款以及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第14條，均對此種情形作出了規(guī)定。
抵押權(quán)人實現(xiàn)其先于租賃合同成立的抵押權(quán)，使得抵押物所有權(quán)變動后，租賃合同不得對抗新的房屋所有人，承租人須配合新房主交付抵押物，或與其重新簽訂租賃合同。若原租賃合同仍在履行期限內(nèi)，原出租人已無法完成交付房屋的合同義務(wù)，構(gòu)成違約，原租賃合同的合同目的不能實現(xiàn)，承租人可行使法定解除權(quán)，要求解除原租賃合同。合同解除后，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以請求恢復(fù)原狀或采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失。出租人應(yīng)當退還合同未履行期間的房租，并賠償承租人因此遭受的損失。
法官提示，租賃房屋前多做審查工作，可以避免許多法律風險。先于租賃合同設(shè)立的抵押權(quán)的實現(xiàn)，將導(dǎo)致房屋所有權(quán)變更，若新房主不愿意出租房屋，承租人可能面臨清退房屋的風險，造成不必要的損失。因此，在承租房屋時，應(yīng)盡可能地要求出租人提供房屋的原始權(quán)屬憑證，包括房屋所有權(quán)證書、他項權(quán)證書等，必要時要求房主配合去不動產(chǎn)中心予以查詢。尤其在房屋存在轉(zhuǎn)租情形時，次承租人更應(yīng)對房屋性質(zhì)、出租人資質(zhì)進行更審慎的審查：房屋是否系合法合規(guī)的建筑物，出租人對房屋是否具有合法的處分權(quán)，轉(zhuǎn)租期限是否超出原租賃期間，房屋上是否存在抵押以及抵押設(shè)立的時間等。
新京報記者 張靜姝
編輯 彭沖 校對 李立軍
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