事關(guān)超4000萬(wàn)客戶，超25萬(wàn)億元信貸！
(相關(guān)資料圖)
8月31日，兩大重磅政策同步落地。中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱“通知”）以及《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》。
其中，通知明確，自9月25日起，符合相關(guān)條件的存量房貸借款人，可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。
降低后的存量房貸利率，依然要符合貸款發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策，即不低于當(dāng)時(shí)所在城市房貸利率政策下限。也就是說(shuō)，存量房貸利率調(diào)整最多可以“抹平”銀行在發(fā)放房貸利率過(guò)程中高于政策下限的“溢價(jià)”。
接近監(jiān)管的有關(guān)人士表示，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整后，幾千萬(wàn)戶、上億居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降，利率平均降幅大約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)估算，本次調(diào)整涉及的客戶可能超過(guò)4000萬(wàn)，涉及調(diào)整的貸款規(guī)模可能達(dá)25萬(wàn)億元。
以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元，顯著增加消費(fèi)能力。
《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》涉及兩大重要調(diào)整。其一，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。其二，二套住房利率政策下限由不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加60個(gè)基點(diǎn)下調(diào)為不低于LPR加20個(gè)基點(diǎn)。
降低存量房貸利率，適用于哪些貸款？
存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款是指，2023年8月31日前，金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
上述人士向記者解釋，可以申請(qǐng)調(diào)整利率的存量房貸類型包括兩類。
一是原貸款發(fā)放時(shí)滿足所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的房貸。
二是借款人當(dāng)前實(shí)際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
降低存量房貸利率有哪些途徑？
對(duì)于符合條件的存量住房貸款，自9月25日起，可由借款人主動(dòng)向銀行提出申請(qǐng)，也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。
在調(diào)整方式上，具體有兩種路徑：既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。
具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。
新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。
借款人應(yīng)如何操作？
對(duì)于符合條件的存量住房貸款，自9月25日起，可由借款人向承貸銀行提出申請(qǐng)，新發(fā)放貸款置換存量首套房貸，或協(xié)商變更合同利率水平。
9月25日前，銀行進(jìn)行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識(shí)別符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶等準(zhǔn)備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準(zhǔn)備的申請(qǐng)材料。
中國(guó)人民銀行將督促銀行盡快發(fā)布本行降低存量房貸利率的公告，明確申請(qǐng)調(diào)整利率水平或新發(fā)放貸款置換的具體安排。
借款人可根據(jù)貸款銀行的公告進(jìn)行操作。
中國(guó)人民銀行將指導(dǎo)利率自律機(jī)制，督促金融機(jī)構(gòu)做好貫徹落實(shí)工作，維護(hù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序。
通知還明確，各金融機(jī)構(gòu)要抓緊制定具體操作細(xì)則，做好組織實(shí)施，提高服務(wù)水平，及時(shí)響應(yīng)借款人申請(qǐng)，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，確保有關(guān)要求落實(shí)到位。
兩種調(diào)整方式如何選擇？
上述人士告訴記者，從調(diào)整結(jié)果上看，由于中國(guó)人民銀行已經(jīng)明確存量房貸利率調(diào)整的具體要求，即需要符合貸款發(fā)放時(shí)的當(dāng)?shù)胤抠J利率下限政策，預(yù)計(jì)這兩種方式調(diào)整后的利率水平不會(huì)有明顯區(qū)別，借貸雙方可以通過(guò)協(xié)商選擇其中任意一種方式。
利率最低可以降到多少？
中國(guó)人民銀行表示，此次要求調(diào)整后的存量房貸利率，需符合貸款發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策。
這就意味著，變更后的貸款合同利率水平，在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。
“這一方面是為了維護(hù)當(dāng)時(shí)房貸利率政策下限的權(quán)威性，另一方面也是為了保證政策的公平性，確保調(diào)整過(guò)程平穩(wěn)有序，避免由于存量房貸利率調(diào)整時(shí)間不同，而導(dǎo)致利率水平有所差異等問(wèn)題?！鄙鲜鋈耸空f(shuō)。
例如，如果以當(dāng)前的房貸利率政策下限或者實(shí)際新發(fā)放的房貸利率水平確定，就可能出現(xiàn)不同時(shí)間調(diào)整的客戶，調(diào)整后的利率水平有所差異的現(xiàn)象。未來(lái)，房貸利率政策下限可能下調(diào)，或者新發(fā)放房貸利率又有所下降，就會(huì)導(dǎo)致完成調(diào)整較早的客戶利率水平較高。
全國(guó)首套房貸利率政策下限為：2019年10月至2022年5月為L(zhǎng)PR，2022年5月至今為L(zhǎng)PR-20個(gè)基點(diǎn)。
下表為初步統(tǒng)計(jì)的與全國(guó)首套房貸利率政策下限不一致的情況（不含按首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下調(diào)或取消下限的情況），具體以人民銀行各分支行公布的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。
表格為2019年以來(lái)各城市首套房貸利率政策下限與全國(guó)不一致的情況
為什么要降低存量房貸利率？
“前些年房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲較快，各城市按照因城施策原則確定當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限。同時(shí)，一些銀行對(duì)房貸總量實(shí)施了控制，但居民購(gòu)房熱度高、房貸申請(qǐng)量大，供需出現(xiàn)了一定的錯(cuò)配，造成當(dāng)時(shí)發(fā)放的房貸利率明顯高于政策下限，也高于銀行補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)的需要?！鄙鲜鋈耸勘硎?，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求，存量房貸利率在LPR上偏高的加點(diǎn)部分可適當(dāng)下調(diào)。
“存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響?！鄙鲜鋈耸空f(shuō)，存量住房貸款利率的下降還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。
降低存量房貸利率將在多大程度上減輕居民負(fù)擔(dān)？
上述人士表示，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整后，幾千萬(wàn)戶、上億居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降，平均降幅大約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)估算，本次調(diào)整涉及的客戶可能超過(guò)4000萬(wàn)，涉及調(diào)整的貸款規(guī)模可能達(dá)25萬(wàn)億元。
以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元，可以不用再節(jié)衣縮食提前還貸，顯著增加消費(fèi)能力。
首付比例發(fā)生了什么變化？
中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局還發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，對(duì)現(xiàn)行差別化住房信貸政策進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。
該文件統(tǒng)一了全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。
這意味著，在實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，調(diào)整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30%和40%降至20%和30%，居民家庭可更好運(yùn)用個(gè)人住房貸款滿足剛性和改善性需求。
各地可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在各地下限基礎(chǔ)上，按照市場(chǎng)化原則合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。
二套住房利率政策下限發(fā)生了什么變化？
《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》還將二套住房利率政策下限由不低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)調(diào)整為不低于LPR加20個(gè)基點(diǎn)，有利于減輕居民家庭房貸成本，改善消費(fèi)預(yù)期和信心。
首套住房利率政策下限仍保持不低于LPR減20個(gè)基點(diǎn)。對(duì)于符合首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制相關(guān)條件的城市，還可階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率下限。
金融機(jī)構(gòu)應(yīng)如何防范相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？
金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)監(jiān)管要求，對(duì)借款人申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款等貸款的用途進(jìn)行穿透式、實(shí)質(zhì)性審核，并明確提示風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)存在協(xié)助借款人利用經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款等違規(guī)置換存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款行為的中介機(jī)構(gòu)一律不得進(jìn)行合作，并嚴(yán)肅處理存在上述行為的內(nèi)部人員。
（文章來(lái)源：上海證券報(bào)·中國(guó)證券網(wǎng)）
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