國際濱在眾多購房者心中是高大上的存在。以前在濱江區(qū)的奧體和區(qū)政府這兩個(gè)熱門板塊購買高端次新房，除了走出獨(dú)立行情的壹號(hào)院，基本還有兩個(gè)小區(qū)可供挑選，曉風(fēng)印月、濱江金茂府。
(資料圖片)
6月中旬，丹楓四季交付后，區(qū)政府板塊發(fā)生了變化。濱江金茂府、曉風(fēng)印月、丹楓四季這三個(gè)高端小區(qū)，成了板塊次新房“三兄弟”。
濱江金茂府和曉風(fēng)印月交付不久，很快都有了成交，而且價(jià)格比開盤時(shí)幾乎翻倍，締造了眾人津津樂道的買房神話。丹楓四季在當(dāng)下這個(gè)二手房市場(chǎng)低迷的時(shí)候交付，還能延續(xù)前兩個(gè)兄弟“出道即巔峰”的狀態(tài)嗎？
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丹楓四季大面積鋁板加少量干掛石材的的外立面非常醒目，走過路過都免不了要多看兩眼。由于采用了封閉式陽臺(tái)，看上去不太像住宅，有點(diǎn)像高級(jí)寫字樓，散發(fā)出高大上的氣息。
丹楓四季實(shí)景
小區(qū)和1號(hào)線、6號(hào)線交匯的江陵路地鐵站離得蠻近，斜對(duì)面是商業(yè)配套星耀城，正對(duì)面是學(xué)區(qū)配套丹楓實(shí)驗(yàn)小學(xué)，可以說上學(xué)、交通、商業(yè)都很便利。
小區(qū)樓幢圍合而造，園區(qū)的綠化空間顯得比較寬闊。有恒溫泳池，對(duì)豪宅來說，這個(gè)配套可以算是加分項(xiàng)了。
室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)是4500元/㎡，看上去裝修風(fēng)格整體比較簡(jiǎn)約?？蛷d采用灰色地面，米色墻面，沒有設(shè)計(jì)背景墻。臥室采用黃色地板，灰色墻面，臥室床頭也沒有背景墻。吊頂工藝也比較簡(jiǎn)約。
衛(wèi)生間的裝修看上去還是比較豪華的，雙臺(tái)盆設(shè)計(jì)，鋪的是灰色大理石花紋墻面。
丹楓四季精裝修
據(jù)小區(qū)周邊的中介透露，目前，丹楓四季在貝殼僅有8套掛牌。剛交付那幾天，曾經(jīng)掛了11套，有幾個(gè)業(yè)主可能覺得近期行情不好，先撤掉不賣了。
8套掛牌的房子都位于2號(hào)樓，只有2種戶型，165㎡、187㎡，掛牌均價(jià)10-11萬元/㎡。
由于丹楓四季首開時(shí)的500多套房子，中簽率低于10%，被限售了。只有二期開盤的2號(hào)樓100多套沒有被限售。通常一個(gè)新交付小區(qū)的掛牌量，是總戶數(shù)的10%—20%左右，丹楓四季掛牌量還不到可售房子的10%，算是蠻少的。
中介預(yù)估丹楓四季165㎡成交價(jià)大約在9萬元/㎡左右，187㎡在9-9.5萬元/㎡之間。
以區(qū)政府板塊三個(gè)小區(qū)類似的180㎡以上大戶型來作比較，濱江金茂府成交價(jià)10-10.5萬元/㎡，曉風(fēng)印月成交價(jià)10萬元/㎡上下。
為什么丹楓四季最新，和濱江金茂府、曉風(fēng)印月相比，成交價(jià)卻有可能低1萬元/㎡？
因?yàn)闉I江金茂府有些房子是滿2唯一的，無雙稅。丹楓四季有雙稅，加起來約要100萬元。而曉風(fēng)印月是江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校的學(xué)區(qū)房，在家長(zhǎng)心中比丹楓實(shí)驗(yàn)小學(xué)的知名度更高，購房者也愿意為學(xué)區(qū)溢價(jià)買單。
中介說，丹楓四季這幾套掛牌的房子，近期帶看量才10次左右。購房者持觀望態(tài)度的較多，業(yè)主也不急著賣，所以短期內(nèi)成交的可能性比較小。
目前買賣雙方互相博弈中，大家對(duì)首套成交價(jià)格都沒有底。以前區(qū)政府板塊新房交付一兩周就賺幾百萬元的神話，在當(dāng)下的市場(chǎng)，也許不太可能延續(xù)了。
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6月二手房成交量比5月份下滑，基本上已經(jīng)是大勢(shì)所趨了。據(jù)壹號(hào)院周邊的中介統(tǒng)計(jì)，5月份，壹號(hào)院一期加上二期總計(jì)成交了大約19套。到了6月份，據(jù)他所知，6月21日之前，壹號(hào)院只成交了1套。另據(jù)成郊統(tǒng)計(jì)，5月份濱江金茂府成交4套，6月份只成交了2套，其中1套是123.2㎡，成交總價(jià)1162萬元，含1個(gè)車位；還有1套是201㎡的疊墅，成交總價(jià)3400萬元，含2個(gè)車位。
次新房購買者減少，與近期濱江區(qū)的老二手房成交少有關(guān)。
濱江區(qū)年代稍微老一點(diǎn)的二手房，大部分成交價(jià)格在4-5萬元/㎡之間，和濱江區(qū)的新房限價(jià)差不多，一二手房之間幾乎沒有倒掛。
對(duì)于濱江區(qū)眾多高新企業(yè)的上班族來說，如果只是買一套89㎡的剛需小戶型，總價(jià)可控制在400-500萬元，基本上還是能承受得起的。
但是，如果想買壹號(hào)院、曉風(fēng)印月、濱江金茂府、丹楓四季這幾個(gè)品質(zhì)更好的小區(qū)次新房，那價(jià)格比老二手房可就要貴多了。
濱江區(qū)政府板塊次新房三兄弟和老二手房之間，價(jià)差達(dá)到4-5萬元/㎡。三兄弟的入門級(jí)改善置換門檻要1000萬元以上，一般的工薪階層購買時(shí)就會(huì)感到有點(diǎn)吃力了。
據(jù)熟悉區(qū)政府板塊的中介透露，來買曉風(fēng)印月、濱江金茂府、丹楓四季的客戶群體，基本上工作在濱江，有一套房子自住，這些年房子變得老舊之后，才想著要改善，通常都要把老房子賣掉才能置換。
現(xiàn)在，整個(gè)二手房市場(chǎng)行情不活躍，二手房賣不動(dòng)，大家也沒有余錢置換次新房了。
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濱江金茂府交付的時(shí)候，樓市行情不錯(cuò)，新小區(qū)在濱江又算得上是一枝獨(dú)秀，所以賣掉老房子想來置換濱江金茂府新房子的地緣客戶蠻多的。交付一段時(shí)間，眾多購房者就把濱江金茂府高層的成交價(jià)格抬到了10萬元/㎡以上，疊墅價(jià)格更高。
該小區(qū)的高層開盤價(jià)4萬多元/㎡，相當(dāng)于翻番了，在樓市制造了一波“造富”神話。濱江金茂府去年掛牌60多套，今年掛牌有96套，對(duì)于一個(gè)1100多戶的小區(qū)來說，掛牌量不足10%，大幅降價(jià)、踩踏出貨的可能性比較小。
濱江金茂府
曉風(fēng)印月交付時(shí)，市場(chǎng)行情雖然不算太好，但這個(gè)小區(qū)有三大光環(huán)：一是綠城開發(fā)的大戶型高品質(zhì)樓盤；二是江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校月明校區(qū)的學(xué)區(qū)房；三是位于銀泰邊上，又靠近濱和路地鐵口。
這樣三個(gè)優(yōu)勢(shì)均占的新小區(qū)，在濱江可以說絕無僅有，交付后即成為濱江區(qū)高端改善人群的首選。不僅成交價(jià)達(dá)到了10萬元/㎡，而且成交還很活躍。
總的說來，濱江區(qū)政府板塊這么好的地段，次新房三兄弟的房?jī)r(jià)還是比較穩(wěn)的，看中這個(gè)地段的改善購房者蠻多，一旦市場(chǎng)柳岸花明，那些觀望中的人就會(huì)再次把買房付諸行動(dòng)。
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