在對(duì)人們最為關(guān)心的房產(chǎn)稅務(wù)咨詢情況中了解發(fā)現(xiàn)，人們對(duì)于房屋的買賣、贈(zèng)與、繼承所產(chǎn)生的稅率問題存在很大的困惑。
【資料圖】
常見的疑問包括>>
01
我想把房子給子女，通過(guò)什么方式稅少？
02
繼承父母的房子要交多少稅？
03
是不是繼承和贈(zèng)與獲得的房屋再轉(zhuǎn)賣會(huì)有20%的稅？
04
本篇文章小編將帶大家分三個(gè)篇章深入了解容易讓人迷惑的房產(chǎn)稅務(wù)問題，幫助大家更好選擇更合適的方式。
*** 為方便大家更好的關(guān)注重點(diǎn)，小編在每個(gè)篇章末尾用更簡(jiǎn)易的方式進(jìn)行了小結(jié)，也針對(duì)容易產(chǎn)生誤解的部分增加了標(biāo)注，本篇適用地區(qū)：江蘇南京，敬請(qǐng)留意***
01
買賣篇
*** 針對(duì)住宅 不包括非住宅***
01
買方
①契稅：應(yīng)納稅款=計(jì)稅價(jià)格*適用稅率
注：計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅（家庭成員范圍包括：購(gòu)房人、配偶、未成年子女）
②印花稅：個(gè)人免征
02
賣方
①不滿2年
增值稅及附加：應(yīng)納稅款=計(jì)稅價(jià)格*5.3%
個(gè)人所得稅：應(yīng)納稅款=計(jì)稅價(jià)格*1%或差額*20%
土地增值稅：個(gè)人免征
印花稅：個(gè)人免征
②滿2年（含2年）不滿5年
增值稅及附加：免征
個(gè)人所得稅：應(yīng)納稅款=計(jì)稅價(jià)格*1%或差額*20%
土地增值稅：個(gè)人免征
印花稅：個(gè)人免征
③滿5年（含5年）
增值稅及附加：免征
個(gè)人所得稅：
如是家庭唯一生活用房，免征個(gè)稅
如不是家庭唯一生活用房，應(yīng)納稅款=計(jì)稅價(jià)格*1%或差額*20%
土地增值稅：個(gè)人免征
印花稅：個(gè)人免征
特別備注
個(gè)人所得稅有兩種計(jì)稅方式——
第一種是選擇計(jì)稅價(jià)格*1%，
第二種是選擇差額即（計(jì)稅價(jià)格-房屋原值-轉(zhuǎn)讓中的稅金-合理費(fèi)用）*20%，選擇差額計(jì)稅需要提供上一手交易時(shí)房產(chǎn)價(jià)值憑證（上一手交易指的是買賣，受贈(zèng)和繼承并不算），因很多房子買時(shí)價(jià)格很低，賣時(shí)房?jī)r(jià)升高導(dǎo)致差額很多，此時(shí)選擇差額*20%計(jì)稅不劃算，因此多數(shù)人采用房屋計(jì)稅價(jià)格*1%計(jì)算個(gè)人所得稅，如兩手交易之間的差額小也可以選擇差額算法計(jì)稅。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房屋買賣時(shí)，買方按照房屋面積和家庭房產(chǎn)套數(shù)的不同來(lái)計(jì)稅，家庭房產(chǎn)套數(shù)包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女名下；賣方按照如下方式計(jì)稅：房屋不滿2年的，賣方需要承擔(dān)5.3%+1%=6.3%的稅；滿2年（含2年）不滿5年，賣方需要承擔(dān)1%的稅；滿5年，賣方需要承擔(dān)1%的稅，如滿5年且是家庭唯一生活用房，賣方免征稅。
父母想將名下已經(jīng)滿5年的唯一房產(chǎn)通過(guò)買賣的方式給子女，且子女的家庭（包括其本人、配偶、未成年子女）名下無(wú)房產(chǎn)，此時(shí)如房產(chǎn)面積≤90平方米，雙方共需要繳納的稅為1%；如房產(chǎn)面積>90平方米，雙方共需要繳納的稅為1.5%。
02
贈(zèng)與篇
01
贈(zèng)與時(shí)，受贈(zèng)方繳納
契稅：應(yīng)納稅款=計(jì)稅價(jià)格*3%
印花稅：應(yīng)納稅款=計(jì)稅價(jià)格*0.025%
個(gè)人所得：應(yīng)納稅款=（計(jì)稅價(jià)格-贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)）*20%
02
贈(zèng)與時(shí)，贈(zèng)與方繳納
增值稅及附加：住宅不滿2年的 應(yīng)納稅款=計(jì)稅價(jià)格*5.3%
住宅滿2年的 免征
非住宅（如車位） 應(yīng)納稅款=（計(jì)稅價(jià)格-購(gòu)房?jī)r(jià)格）*5.3%
土地增值稅： 直系親屬（不含兄弟姐妹）免征
兄弟姐妹或者非親屬，應(yīng)納稅款=計(jì)稅價(jià)格*5%
印花稅：應(yīng)納稅款=計(jì)稅價(jià)格*0.025%
03
注意
① 法定繼承人通過(guò)繼承獲得的房產(chǎn)免征契稅
② 房屋產(chǎn)權(quán)人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女，祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，對(duì)雙方都不征收個(gè)人所得稅和增值稅及附加
③ 房屋產(chǎn)權(quán)人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人的，對(duì)雙方都不征收個(gè)人所得稅和增值稅及附加
④ 贈(zèng)與直系親屬（不含兄弟姐妹）或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，免征土地增值稅
04
【常見誤區(qū)】受贈(zèng)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣時(shí)需要多交稅嗎？
并不會(huì)，其實(shí)受贈(zèng)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣時(shí)和普通房屋買賣計(jì)稅方法一樣（詳見買賣篇中的介紹，但賣方房屋年限以贈(zèng)與人的房產(chǎn)取得時(shí)開始計(jì)算，受贈(zèng)可以延續(xù)年限），由于房產(chǎn)獲得時(shí)是受贈(zèng)而不是買受，因此并沒有上一手買賣的房產(chǎn)價(jià)值憑證，所以受贈(zèng)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣時(shí)，賣方的個(gè)人所得稅一般不采用差額*20%的計(jì)稅方式，而是多采用房屋計(jì)稅價(jià)格*1%的方法計(jì)稅，更加并不存在網(wǎng)傳的受贈(zèng)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣時(shí)需要繳納全款20%的稅。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，直系親屬（不含兄弟姐妹）之間的贈(zèng)與，贈(zèng)與雙方共需要繳納3%+0.025%*2=3.05%的稅，兄弟姐妹之間的贈(zèng)與還需要另加5%的土地增值稅；非親屬的，除了需要5%的土地增值稅，還需要另加20%個(gè)人所得稅以及5.3%的增值稅及附加稅（住宅滿2年的免征增值稅及附加稅）。
遺贈(zèng)的，受遺贈(zèng)人繳納3%+0.025%=3.025%的稅。（遺贈(zèng)是遺囑人用遺囑的方式將個(gè)人財(cái)產(chǎn)的一部或全部于死后贈(zèng)給國(guó)家、集體或法定繼承人以外的人的一種法律制度）
受贈(zèng)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣時(shí)和普通房屋買賣稅一樣，但年限以贈(zèng)與人的房產(chǎn)取得時(shí)開始計(jì)算，受贈(zèng)可以延續(xù)年限。房屋不滿2年的，賣方需要承擔(dān)5.3%+1%=6.3%的稅；滿2年（含2年）不滿5年，賣方需要承擔(dān)1%的稅；滿5年，賣方需要承擔(dān)1%的稅，如滿5年且是家庭唯一生活用房，賣方免征稅。
A某的父母在2016年取得了房產(chǎn)一處，之后A某的父母在2022年將房產(chǎn)贈(zèng)與給A某，辦理房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)，贈(zèng)與雙方共需要繳納3%+0.025%*2=3.05%的稅。
2023年，A某想轉(zhuǎn)賣該房產(chǎn)，此時(shí)A某作為賣方，其房屋的年限以其父母的房產(chǎn)取得時(shí)開始計(jì)算，A某作為受贈(zèng)人可以延續(xù)年限，即可以從2016年算年限，該房屋已經(jīng)滿5年，A某如家庭名下還有其他房產(chǎn)則需要承擔(dān)1%的稅，如該房屋是A某家庭唯一生活用房，則A某免征稅。
對(duì)比“買賣”和“贈(zèng)與”
父母想在生前把房屋給子女，可以選擇買賣或者贈(zèng)與兩種方式。
如果父母名下房產(chǎn)已經(jīng)滿5年且是家庭唯一房產(chǎn)，而子女的家庭名下無(wú)房產(chǎn)。此時(shí)選擇買賣的方式，房產(chǎn)面積≤90平方米，買賣雙方共需要繳納的稅為1%；房產(chǎn)面積>90平方米，買賣雙方共需要繳納的稅為1.5%。
如果選擇贈(zèng)與的方式，不論房子的年限、面積的大小，也不論是雙方家庭第幾套房產(chǎn)，都需要繳納共3.05%的稅，因此上述情況中，買賣繳納的稅比贈(zèng)與更少。
但如果父母名下的房屋不唯一或不滿2年，子女名下又已經(jīng)有房，那采用哪種方式將房屋給子女稅更少需要根據(jù)上文所介紹的稅率另行計(jì)算再比較。
03
繼承篇
01
繼承房產(chǎn)時(shí)，只有印花稅
印花稅= 計(jì)稅價(jià)格*0.025% （包括法定繼承和遺囑繼承，不包括遺贈(zèng)）
02
【常見誤區(qū)】繼承的房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣時(shí)需要多交稅嗎？
并不會(huì)，其實(shí)繼承的房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣時(shí)和普通房屋買賣計(jì)稅方法一樣（詳見買賣篇中的介紹，但賣方房屋年限以被繼承人的房產(chǎn)取得時(shí)開始計(jì)算，繼承人可以繼承年限），由于房產(chǎn)獲得時(shí)是繼承而不是買受，因此并沒有上一手買賣的房產(chǎn)價(jià)值憑證，所以繼承的房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣時(shí)，賣方的個(gè)人所得稅一般不采用差額*20%的計(jì)稅方式，而是多采用房屋計(jì)稅價(jià)格*1%的方法計(jì)稅，更加并不存在網(wǎng)傳的繼承的房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣時(shí)需要繳納全款20%的稅。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，繼承房產(chǎn)時(shí)，只有0.025% 的印花稅；繼承的房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣時(shí)和普通房屋買賣稅一樣，但年限以被繼承人的房產(chǎn)取得時(shí)開始計(jì)算，繼承人可以繼承年限。不滿2年的，賣方需要承擔(dān)5.3%+1%=6.3%的稅；滿2年（含2年）不滿5年，賣方需要承擔(dān)1%的稅；滿5年，賣方需要承擔(dān)1%的稅，如滿5年且是家庭唯一生活用房，賣方免征稅。
A某的父母在2016年取得了房產(chǎn)一處，之后A某的父母相繼去世，A某2022年繼承了父母的房產(chǎn)，辦理繼承房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)，只需要繳納房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格的0.025%的印花稅即可。
2023年，A某想轉(zhuǎn)賣該繼承來(lái)的房產(chǎn)，此時(shí)A某作為賣方，其繼承的房屋的年限以其父母的房產(chǎn)取得時(shí)開始計(jì)算，A某作為繼承人可以繼承年限，即可以從2016年算年限，該房屋已經(jīng)滿5年，A某如家庭名下還有其他房產(chǎn)則需要承擔(dān)1%的稅，如該房屋是A某家庭唯一生活用房，則A某免征稅。
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