今天上午十點，蘇州三批次土拍準時開拍。
本場土拍共有12宗地塊出讓，包括相城6宗、園區(qū)2宗、姑蘇區(qū)2宗、吳中區(qū)1宗、吳江區(qū)1宗，位于姑蘇胥江、南門、園區(qū)斜塘、吳中城南、相城元和、黃橋、經開區(qū)、黃埭和吳江太湖新城。
(資料圖片僅供參考)
總出讓面積為42.26萬㎡，成交總價為xx億元，最高成交樓面價為姑蘇區(qū)南門地塊28456元/㎡，最低成交樓面價為相城黃埭地塊9800元/㎡。
蘇地網掛【2023】8號公告土拍成交結果如下：
12宗涉宅地塊中，2宗觸頂搖號，2宗溢價成交，8宗底價成交。
蘇州三批次土拍地塊成交詳情
姑蘇胥江地塊競價38輪后，進入搖號環(huán)節(jié)，成交總價68625萬元，成交樓面價23000元/㎡，溢價率15%。
姑蘇南門地塊經過1輪報價，由中建國際＆蘇州軌交競得，成交總價219193萬元，成交樓面價為28456元/㎡，溢價率0%。
園區(qū)斜塘26號地塊經過30輪報價，進入搖號環(huán)節(jié)，成交總價為140845萬元，成交樓面價為28175元/㎡，溢價率15%。
園區(qū)斜塘27號地塊經過2輪報價，被保利置業(yè)競得，成交總價為148217萬元，成交樓面價為22075元/㎡，溢價率0.34%。
吳江太湖新城6號地塊經過1輪報價，被中建三局＆武漢聯(lián)投置業(yè)、長三角一體化示范區(qū)蘇州灣投資發(fā)發(fā)展（江蘇）集團有限公司競得，成交總價為62947萬元，成交樓面價為10262元/㎡，溢價率0%。
吳中城南地塊經過1輪報價，被蘇州恒邦置地競得，成交總價為100069萬元，成交樓面價為15000元/㎡，溢價率0%。
相城元和33號地塊經過1輪報價，被蘇州興華房地產開發(fā)有限公司＆蘇州市相城區(qū)元和房地產開發(fā)有限公司競得，成交總價為82268萬元，成交樓面價為16000元/㎡，溢價率0%。
相城元和34號地塊經過2輪報價，被興華房地產開發(fā)有限公司＆蘇州市相城區(qū)元和房地產開發(fā)有限公司競得，成交總價為41640萬元，成交樓面價為15831元/㎡，溢價率0.97%。
相城黃橋29號地塊經過1輪報價，被建發(fā)＆蘇州市東挺河智能科技發(fā)展有限公司競得，成交總價為65051萬元，成交樓面價為12480元/㎡，溢價率0%。
相城黃橋30號地塊經過1輪報價，被建發(fā)＆蘇州市東挺河智能科技發(fā)展有限公司競得，成交總價為72951萬元，成交樓面價為12489元/㎡，溢價率0%。
相城經開區(qū)31號地塊經過1輪報價，被漕湖置地＆中惠房地產競得，成交總價為105062萬元，成交樓面價為16000元/㎡，溢價率0%。
相城黃埭32號地塊經過1輪報價，被蘇州市聯(lián)勝置業(yè)有限公司＆蘇州市江南國際置業(yè)有限公司競得，成交總價為74440萬元，成交樓面價為9800元/㎡，溢價率0%。
從第三批次土拍掛出的12宗地塊來看，本批次核心區(qū)供地減少，整體競爭熱度有一定回落。
本輪土拍延續(xù)了首批次和二批次的“整體持穩(wěn)、局部火熱”的態(tài)勢，并持續(xù)分化。
1.核心優(yōu)質地塊觸頂搖號，而地段一般的地塊仍底價或者低溢價成交。
姑蘇胥江24號地塊、園區(qū)斜塘26號地塊毫無懸念地觸頂搖號，斜塘27號地塊、相城元和34號地皆經過2輪報價后溢價成交，且兩塊地的溢價率皆在1%以下，其它地塊皆底價成交。
可見在當下的蘇州土地市場，分化加劇，只有好地塊才有市場。
2.拿地房企多為央國企和地方國企
從拿地房企來看，仍舊以中建國際、保利置業(yè)、建發(fā)房產、中建三局等穩(wěn)健的央國企為主，還有蘇州軌交、相城區(qū)元和房地產開發(fā)有限公司、吳中經開國發(fā)、漕湖置地等地方國企。
本場土拍還延續(xù)了二批次的央國企和地方國企聯(lián)合拿地的模式，比如說中建國際和蘇州軌交聯(lián)合拿下吳中城南地塊，建發(fā)＆蘇州市東挺河智能科技發(fā)展有限公司聯(lián)合斬獲相城黃橋兩塊地。
這種拿地模式降低了拿地風險和成本，也增加了這些房企的貨值，而這些開發(fā)經驗豐富、且實力穩(wěn)健的央國企加入，將利好這些地塊未來產品的打造，對于購房者來說也是好事。
也由此可見，這些房企對蘇州這座城市的房地產市場發(fā)展仍舊看好。
3.受制于地塊素質條件，本批次土拍熱度下跌明顯
我們知道，今年以來蘇州的首批次和二批次土拍，在優(yōu)質地塊的助推之下，土地市場呈現(xiàn)一定的熱度，表現(xiàn)為城市頭部價值板塊的優(yōu)質地塊競拍輪次多達40+、60+輪次，且意向房企中民企數量增加，投資拿地意愿強烈。
而今天這場土拍2宗搖號地塊最高競拍輪次也才38輪，拿地房企也沒有了民企的身影，這背后的主要原因就是地塊素質條件的制約。
和前兩場土拍出讓的地塊條件相比，本場土拍出讓的12宗地塊中，僅有園區(qū)次核心斜塘兩宗地，還有姑蘇核心胥江地塊受房企關注較多，其他皆位于非核心地段。
總的來說，本場土拍的結果并不讓人意外，皆在情理之中。
以下為地塊詳情解讀：
壹
姑蘇區(qū)
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第三批次集中供地，姑蘇區(qū)繼續(xù)出讓了兩宗優(yōu)質涉宅地塊，分別位于南門與胥江板塊。
2023年以來，姑蘇區(qū)已經掛出了5宗涉宅用地，達到了近年來掛牌數量之最。
-胥江運泰路南24號地塊-
蘇地2023-WG-24號地塊未開先火，在掛牌期就已經有7輪報價，已加價1000萬元。
經過38輪激烈競價后，該地塊超過最高限價，進入搖號環(huán)節(jié)，成交樓面價為23000元/㎡，成交總價為68625萬元，溢價率為15.08%。
蘇地2023-WG-24號地塊位于吳門橋街道運泰路南、凌波路東，西側緊靠京杭大運河，擁有運河景觀。
根據要求，項目最低裝標2000元/㎡，同時住宅戶型面積不低于120㎡，其中，140㎡以下戶型不超過總戶數的30%。
地塊位處胥江板塊，各項生活配套也十分成熟。
交通方面，地塊距軌交5號線雙橋站約800m，一站可直達軌交2號線、5號線換乘站勞動路站；向西約1公里就是軌交3號線與5號線換乘站索山橋西站，公共交通十分便捷；
教育方面，周邊有胥江實驗中學、蘇州市勞動路實驗小學校等學校；
商業(yè)方面，胥江龍湖天街即將于今年7月開業(yè)。此外，地塊距獅山核心商圈也僅2公里左右。
目前板塊內新盤僅桃溪瀾園在售，項目最后一批次房源近期取證，其整體備案均價4.2萬元/㎡，較此前價漲2%。待入市項目僅仁恒48號項目，住宅部分打造為9-11層低密洋房。
地塊周邊次新二手房仁恒公園世紀、海胥瀾庭等掛牌價格在4.7-5.4萬元/㎡，項目入市后將有一定倒掛優(yōu)勢。
待桃溪瀾園最后一批房源售罄，胥江板塊也將進入房荒，胥江24號地塊的出讓也是對板塊新一輪的補倉。
-南門市實小北地塊-
蘇地2023-WG-25號地塊經過一輪報價被中建國際＆蘇州軌交競得，成交總價為219193萬元，成交樓面價28456元/㎡，溢價率0%。
蘇地2023-WG-25號地塊占地約3.42萬㎡，根據規(guī)劃地塊共包含A區(qū)、B區(qū)、C 區(qū)，A 區(qū)為城鎮(zhèn)住宅用地，區(qū)域內居住建筑最小戶型不小于160㎡，B區(qū)為城鎮(zhèn)住宅、科研混合用地，區(qū)域內內居住建筑最小戶型不小于140㎡ ，C區(qū)為地下空間。
地塊位處主城核心，周邊配套也十分完善。
交通上，地塊毗鄰4號線人民橋南站。
商業(yè)配套方面，蘇綸場就位于項目北側，匯鄰廣場、環(huán)宇薈等商業(yè)都在附近，另外南門商圈今年改造后的泰華商城與金地廣場也將與我們見面。
地塊一路之隔就是蘇州市實驗小學、蘇州市實驗小學附屬幼兒園。
南門板塊已經斷供多年了，上一個新房項目還是2021年入市的東原印長江，項目備案均價36188元/㎡。
目前樓市主要以二手房市場為主，板塊內部分二手房在蘇州市實小學區(qū)光環(huán)之下，一些房齡較長的“老破小”均價都在4.1-4.5萬元/㎡，次新房如朗詩南門綠郡成交均價更是達到了6.1萬元/㎡。
貳
工業(yè)園區(qū)
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工業(yè)園區(qū)有兩宗宅地出讓，均位于斜塘板塊，從去年開始斜塘板塊供應迎來了爆發(fā)。
-斜塘東宏路南26號地塊-
蘇地2023-WG-26號地塊未開先火，在掛牌期就已經有3輪報價，已加價1000萬元。
經過30輪激烈競價后，該地塊超過最高限價，進入搖號環(huán)節(jié)，成交樓面價為28175元/㎡，成交總價為140845萬元，溢價率為15.11%。
地塊位于在建軌交6號線金家堰站西側，片區(qū)內還規(guī)劃了2所幼兒園、1所九年一貫制學校、1宗商業(yè)用地和1個軌交站點，未來教育、商業(yè)配套齊全，生活與出行都十分便利。
近年來，隨著奧體板塊開發(fā)完善，被人們稱為“奧體南”的斜塘板塊也被賦予了更多的期待，板塊新房市場競爭也較為激烈，華發(fā)仁恒河濱雅苑、保利天珺、象嶼天悅東方項目產品定位都向高端改善轉化，象嶼天悅東方在6月19日領取二批次預售證，備案均價45784元/㎡，比首批次上漲了334元/㎡。
值得一提的是，與地塊一路之隔蘇地2023-WG-17號地塊，在5月末的第二批次集中土拍中，競價41輪后，由華潤置地搖號競得，成交總價162717萬元，成交樓面價28175元/㎡。
根據規(guī)劃，地塊裝標為3000-6000元/㎡，并且有人才房。
-斜塘原蓮花停保廠地塊-
蘇地2023-WG-27號地塊經過2輪報價被保利置業(yè)競得，成交總價為148217萬元，成交樓面價22075元/㎡，溢價率0.34%。
該地塊位于斜塘老街，距在建軌交8號線東延路站與在建軌交6號線約1.5公里左右，南側就是獨墅湖大道，交通較為方便.
周邊有蓮花商業(yè)街、聯(lián)豐廣場等商業(yè)，距奧體商圈也只需約3公里車程。
地塊離在售的斜塘三子都有一定距離，二手房市場，周邊的安置房小區(qū)蓮花新村掛牌價在2.5萬元/㎡左右，不具備參考性。與地塊一路之隔的翰林緣掛牌均價3.3萬元/㎡，建屋海德公園掛牌均價則達4萬元/㎡。
叁吳中區(qū)
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吳中區(qū)本次僅有1宗宅地出讓，位于城南板塊。
-城南楓津路西28號地塊-
吳中城南地塊經過1輪報價，被蘇州恒邦置地競得，成交總價為144967 萬元，成交樓面價為15000元/㎡，溢價率0%。
蘇地2023-WG-28號地塊位于吳中區(qū)城南街道澄湖東路北側、楓津路西側。
地塊毗鄰在建地鐵7號線楓津路站，自駕方面可通過吳中大道、東環(huán)南延等城市快速路，出行便捷。
南側一路之隔就是碧波中學與碧波實驗小學，東北側為楓津實驗小學，未來就學也較為方便。東吳龍湖天街、城南印象生活廣場等商業(yè)配套距地塊也不遠。
板塊在售新房萬科保利濱河灣、晴翠璟園、明月濱河、中交春映東吳等價格都在2.8-2.9萬元/㎡，所剩房源均不多了。
板塊內純新盤龍湖云河頌打造6棟9-10F建面約178-225㎡洋房，容積率1.4，是吳中城南少有的純洋房社區(qū)，整體備案價34695元/㎡，為板塊房價天花板。
肆
相城區(qū)
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蘇州第三批次集中供地中，相城區(qū)一舉推出了6宗宅地，總出讓面積約為23萬㎡，成為了三批次供地主力軍。6宗地塊涉及黃埭、黃橋、澄陽與元和板塊，核心、次核心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊“雨露均沾”。
-元和華元路南33、34號地塊-
蘇地2023-WG-33號地塊經過1輪報價被蘇州興華房地產開發(fā)有限公司＆蘇州市相城區(qū)元和房地產開發(fā)有限公司競得，成交總價為82268萬元，成交樓面價16000元/㎡，溢價率0%。
蘇地2023-WG-34號地塊經過2輪報價被蘇州興華房地產開發(fā)有限公司＆蘇州市相城區(qū)元和房地產開發(fā)有限公司競得，成交總價為41640萬元，成交樓面價15831元/㎡，溢價率0.97%。
兩宗地塊位于元和板塊所規(guī)劃的“陽澄新城宜居宜業(yè)中心”片區(qū)，居住氛圍濃厚，配套也較為豐富。
交通方面，地塊周邊有在建地鐵8號線站點，北側在建春申湖隧道未來可直接到達園區(qū)。
教育方面，周邊有陸慕高級中學、蘇州大學陽澄湖校區(qū)等眾多教育資源，形成教育組團特色。
商業(yè)方面，目前周邊商業(yè)較為匱乏，地塊距相城天虹、在建龍湖天街約3公里左右。
地塊鄰近陽澄湖，周邊都是低密度住宅項目，二手房掛牌均價在1.9-2.9萬元/㎡，其中別墅、疊加、洋房項目的二手房價格均在2.5萬元/㎡以上。
華元路南周邊片區(qū)已經很久沒有新房供應了，以這兩宗地塊的低密屬性與地理位置，未來或將打造低密度住宅。
-黃橋29號地塊-
蘇地2023-WG-29號地塊經過1輪報價，被建發(fā)＆蘇州市東挺河智能科技發(fā)展有限公司競得，成交總價為65051萬元，成交樓面價為12480元/㎡，溢價率0%。
地塊規(guī)劃條件：
-黃橋30號地塊-
蘇地2023-WG-30號地塊經過1輪報價，被建發(fā)＆蘇州市東挺河智能科技發(fā)展有限公司競得，成交總價為72951萬元，成交樓面價為12489元/㎡，溢價率0%。
地塊規(guī)劃條件：
-經開區(qū)31號地塊-
相城區(qū)經開區(qū)春申湖路南、澄星街東31號地塊經過1輪報價被漕湖置地＆中惠房地產競得，成交總價為105062萬元，成交樓面價16000元/㎡，溢價率0%。
地塊規(guī)劃條件：
-黃埭32號地塊-
相城區(qū)黃埭鎮(zhèn)中市路東、春照路南32號地塊 經過1輪報價，被蘇州市聯(lián)勝置業(yè)有限公司＆蘇州市江南國際置業(yè)有限公司競得，成交總價為74440萬元，成交樓面價為9800元/㎡，溢價率0%。
地塊規(guī)劃條件：
吳江區(qū)
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吳江區(qū)本次出讓的地塊位于吳江太湖新城板塊。
-太湖新城長安路東6號地塊-
WJ-J-2023-006號，位于吳江太湖新城東太湖大道北長安路東，經過1輪報價，被中建三局＆武漢聯(lián)投置業(yè)、長三角一體化示范區(qū)蘇州灣投資發(fā)發(fā)展（江蘇）集團有限公司競得，成交總價為62947萬元，成交樓面價為10262元/㎡，溢價率0%。
地塊位于吳江太湖新城板塊，距離軌交4號線與吳江汽車站很近，公共交通出行較為便捷，周邊還有萬寶財富廣場、吳江天虹等大型商業(yè)綜合體，各項配套較為豐富。
作為吳江區(qū)樓市“王牌”的吳江太湖新城，近年來城市資源配套不斷兌現(xiàn)，板塊價值備受市場認可，板樓市競爭也比較激烈，板塊產品類型含括疊加、洋房、小高層和高層，類型豐富。
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