【資料圖】
內(nèi)容來源：居者老莫講買房
端午期間和朋友吃飯，聊到今年北京雖然就業(yè)率很低，但部分受到政策庇護(hù)的行業(yè)，復(fù)蘇的跡象是非常明顯的。
比如硬科技、新能源、新媒體、大健康、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能等。這些行業(yè)，入行門檻高，但如果進(jìn)入核心研發(fā)層，賺得是真多。
如今，能承受月供3w+的人已經(jīng)成為北京市場的購房主力。
朋友說，如果能了解這些產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向和聚集地，那真是抓住了買房的撿漏機(jī)會。
1造錢行業(yè)，都在哪？如果按行業(yè)分，中國最能造錢的企業(yè)基本分為高端硬件、新汽車、新能源、醫(yī)療健康、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、企業(yè)服務(wù)、軟件服務(wù)、供應(yīng)鏈物流、電子商務(wù)、金融科技、新媒體、新消費(fèi)、農(nóng)業(yè)科技等十幾種。
有數(shù)據(jù)分析團(tuán)隊把它們叫做獨(dú)角獸企業(yè)。
而北京，是全國獨(dú)角獸企業(yè)最多的城市。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京獨(dú)角獸企業(yè)一共有136家，數(shù)量占比26.7%，為全國第一。其次為上海、深圳、杭州，企業(yè)數(shù)量依次為112家、57家、37家，數(shù)量占比分別為21.8%、11.1%、7.2%。
這些企業(yè)之所以聚集在北京，其實(shí)有很大一部分原因，是國資力量開始加入了。
特別是新能源、硬科技等賽道，國資企業(yè)布局基本是戰(zhàn)略投資，以國資力量帶動其他民間資本加入，產(chǎn)業(yè)“資本”帶動產(chǎn)業(yè)的效應(yīng)。
說到底，那只無形的大手一直存在，只是在市場環(huán)境好的時候，我們看不見。
在北京內(nèi)部，那只大手的操作就更為明顯了，這一點(diǎn)，從北京的產(chǎn)業(yè)布局就能看出。
從2022年北京各個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展成績來看，海淀區(qū)依舊是產(chǎn)業(yè)王者，其次是朝陽區(qū)和西城區(qū)，東城區(qū)緊隨其后。
而這四個區(qū)域，也是北京樓市最強(qiáng)勢的區(qū)域。
從平均房價來看，東西城均價最高。一方面是因為東西城的學(xué)區(qū)加持，另一方面是二環(huán)內(nèi)的超級buff，讓這個區(qū)域，想降價都難。
海淀區(qū)和朝陽區(qū)內(nèi)部面積很大，房價也是兩極分化狀態(tài)。
五環(huán)以外的無產(chǎn)業(yè)區(qū)，或者三環(huán)-四環(huán)附近的很多老破小，正因為沒有產(chǎn)業(yè)輻射，成了逐漸被市場淘汰的“殘次品”。
當(dāng)有些人因為不了解樓市基礎(chǔ)邏輯，或者一時腦熱買了這些“殘次品”時，就是另一批人撿漏的時刻。
2樓市遇冷，真的是壞事嗎？聊到這里，朋友忽然問：最近幾個月樓市成交量暴跌，對中介和代購行業(yè)來說影響有多大？
有一說一，其實(shí)不大。
北京有很多種購房者：剛需、剛改、改善、豪宅平層、豪宅別墅等。
目前市場上成交量暴跌，主要是剛開年被壓抑的改善需求和學(xué)區(qū)房需求集中釋放了一波，著急買房的人，趕在4月之前買完了。
剩下的，就是準(zhǔn)備精挑細(xì)選，選到適合自己房子人了。
如果大家和中介溝通過，就會發(fā)現(xiàn)目前他們的業(yè)務(wù)都是賣一買一。
大家都想把手里的老房子盡快處理掉，再去選擇一套保值增值能力更強(qiáng)的房子。
預(yù)算在500-800萬和1500萬以上兩個區(qū)間的購房人數(shù)，一直很平穩(wěn)，無論市場行情如何，這批人該買還是得買。
而1000萬-1500萬之間的購房群體，多少還會思量一下，畢竟賣房這件事，就是一道大難題。
3如何撿漏？說到產(chǎn)業(yè)、說到行情，其實(shí)最后想說的還是“撿漏”這個話題。
什么樣的房子算撿漏？
基本就是居住環(huán)境好、保值增值能力強(qiáng)、未來流通性好的房子。
這類房子，首先要有產(chǎn)業(yè)，其次不能有硬傷。
目前，北京已經(jīng)逐步推出了換房退稅、一區(qū)一策等政策，還有6月的降房貸利率等，預(yù)計更大的樓市利好政策在路上。
所以在這個時間點(diǎn)，買到有產(chǎn)業(yè)、有舒適性、有交通、有保值增值預(yù)期的房子，就是撿漏了。
根據(jù)近幾年的北京發(fā)展規(guī)劃，梳理了幾個有產(chǎn)業(yè)前景的區(qū)域：
海淀的產(chǎn)業(yè)，主要集中在中關(guān)村、上地、清河、后廠村及永豐基地，這幾個產(chǎn)業(yè)區(qū)是科技、信息、高端制造聚集地，有國資力量做支撐，所以這幾個區(qū)域輻射的片區(qū)，未來成交量也不會差。
從區(qū)域漲幅來看，近幾年漲幅最高的是海淀清河區(qū)域，其次是馬連洼、上地、西北旺。
按小區(qū)漲幅來看，排序如下：金隅翡麗鉑爵郡、橡樹灣五期、如園北區(qū)、西山壹號院南區(qū)、知本時代、圓明園東里、遠(yuǎn)大園二區(qū)、上林溪、橡樹灣四期、領(lǐng)秀新硅谷1號院、橡林郡等，一年內(nèi)最高漲幅21.8%，平均漲幅15%左右。
朝陽區(qū)的產(chǎn)業(yè)，按規(guī)劃來分，分別是CBD、望京、中關(guān)村朝陽園，奧林匹克中心區(qū)、金盞、垡頭等，目前發(fā)展成熟的是CBD、望京、亞運(yùn)村附近。
從區(qū)域漲幅來看，近幾年漲幅最高的是太陽宮，其次是望京北、朝青、雙井等區(qū)域。
按小區(qū)漲幅來看，排名分別是湖光壹號、凱德品元、裕民路4號院、星海明珠、興化路2號院、北京香頌二期、華彩國際公寓、倚林佳園、和平街十四區(qū)、潤楓德尚苑、潤澤莊園、臻園等，漲幅在10%-16%之間。
東城區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)是教育和金融，整個區(qū)域的次新房，保值增值能力都非常強(qiáng)，其中漲幅最好的是景東、安交、和平里東、廣渠門等區(qū)域，特別是兼顧了次新和教育的房子，這幾年很搶手。
目前漲幅最好的小區(qū)分別是安馨園、育樹四條、東堂子胡同、景泰西里、官書院、前門東小街、金魚池東區(qū)、安定門東大街、夕照寺西里、南竹桿胡同、甘雨胡同33號院、幸福家園二期等，平均漲幅達(dá)到了20%。
而西城區(qū)，區(qū)域內(nèi)老破小遍地，731之后熄火了很久。但金融街作為北京的金融中心和豪宅聚集地，房價一路高企，成為西城區(qū)漲幅最高的區(qū)域。
只能說，北京的有錢人太多了。
除了金融街，西環(huán)景苑、華龍美鈺、立恒名苑、陶然北岸、信和嘉園、清芷園等小區(qū)，也是西城區(qū)成交量相對可觀的小區(qū)。
在當(dāng)下這個即將迎來新調(diào)控政策的時間點(diǎn)，把握機(jī)會，選籌到有產(chǎn)業(yè)、有居住品質(zhì)的好房子，才是真正的撿到寶了。
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